高盛、大摩、小摩、花旗、中信表态：中国楼市预计在2027见底企稳

近期，高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券五家国内外顶级机构几乎在同一时间发声，把中国楼市企稳的年份齐齐圈在了2027年。这个共识来得并不偶然。 要理解它的分量，不妨先回顾中国房地产市场这些年的走势。此前，关于中国房地产危机以及恒大等大型开发商困境的讨论甚多。 媒体的关注后来逐渐减弱，大概是因为许多人预测的那种急性危机始终没有出现。但中国房地产市场实际上从未真正复苏，中国房价一直在悄然持续下跌。 下面再来审视一下中国的房地产危机，以及它与日本20世纪90年代长期房地产低迷之间的明显相似之处。首先简要回顾一下中国房地产危机究竟是如何开始的。 简而言之，中国房地产危机的根源在于前所未有的城镇化浪潮。这一浪潮由20世纪70年代末和80年代初的经济改革所引发。 这些改革在城市地区带来了快速的经济增长，数亿中国人为寻找工作和财富涌入城市。这种城镇化的速度之快，令人难以想象。 中国城镇人口比例从1980年的约20%上升到近70%，每年约有2000万中国人迁入城市。这意味着每六个月就必须建成一个伦敦规模的新城区。 快速的城镇化催生了对新住房的巨大需求。开发商以最快的速度建房，但由于城镇化速度过快，供应始终无法满足需求，房价开始上涨。 在1980年至2005年的25年间，房价中位数增长到原来的五倍，中国大城市的涨幅更为陡峭。在房价多年上涨之后，人们基本上都认为房价会永远涨下去，买家和开发商都背负了越来越多的债务以参与其中。 开发商借入大量资金建造越来越多的房屋，买家则申请越来越大额的抵押贷款以踏上置业阶梯。不出所料，这造成了泡沫。 房地产估计占中国家庭全部财富的55%，英国的可比数字约为40%；房地产还占全部经济活动的20%至30%。 鉴于中国人口增长率和城镇化率不断下降，这一泡沫显然难以为继。因此，为了抢在危机之前采取行动，2020年8月，中国政府推出了所谓的"三道红线"，实质上限制了中国开发商可承担的债务规模。 这给某些过度杠杆化的开发商带来了实实在在的问题，其中最引人注目的是恒大，它突然不得不开始偿还债务。在表明不会容忍房价持续上涨的同时，这也削弱了人们对房地产市场的信心，导致房价下跌。 当人们基本明白中国房地产市场和更广泛的中国经济都不会"崩溃"之后，对这件事的关注逐渐平息。但即便避免了一场登上头条的急性危机，中国房地产危机也并未结束。 事实上，根据肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）和Yuanchen Yang于2026年3月在布鲁金斯学会发表的一篇论文，自恒大事件以来，中国房价持续以相当稳定的速度下跌，已下跌了近四年，受影响最严重的城市下跌时间更长。 随着中国房地产低迷的持续，其与日本20世纪90年代房地产市场危机的相似之处越来越难以忽视。 作为背景，日本在20世纪80年代经历大规模繁荣之后，在1990年至2000年的十年间，房地产市场崩盘，住宅价格下跌了50%，商业地产价格下跌了约85%。不过，中国与日本之间也存在重要差异。 第一，在房地产危机之后的几年里，中国出口持续增长，而进口则停滞不前，导致贸易顺差不断扩大。第二，中国能够通过将资金从房地产行业直接转向制造业来应对房地产放缓。 这可能反映出国家对中国银行体系保持着相当大的掌控力，中国政府一直在引导中国银行投资制造业，以此作为发展"新质生产力"举措的一部分。而在日本，房地产低迷导致了更广泛的信心下滑。 在缺乏国家引导和担保的情况下，日本银行不愿重启放贷，日本企业也不愿承担新的债务。到目前为止，这一做法效果良好，但也使中国经济不可否认地依赖出口，因此更容易受到全球日益高涨的保护主义浪潮的冲击。 也正因如此，稳定楼市、提振内需的意义愈发凸显，政策层面的实质性转向随之到来。 2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，预售门槛、资金监管、现房销售三箭齐发，被称为"8·28新政"。 根据通知，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。新政落地后，市场出现积极信号。 9月10日，深圳福田安托山宅地出让，中海经过257轮竞价，以总价25.5亿元竞得该地块，楼面价98069元/平方米，溢价率125%，刷新福田地王纪录。国庆假期，一线城市成交集体升温，各家机构的报告就在这个节骨眼上密集出炉。 其中，高盛是五家中唯一给出明确涨幅的机构。其报告《抢在一线城市复苏之前布局》判断，上海和深圳将在2026年底率先触底，从2025年底到2028年底累计上涨约15%，年化不到5个百分点。 高盛的逻辑在于：香港房价从2021年9月的峰值下跌28%之后，已经从2025年3月的低点反弹约8%，而上海、深圳与香港基本面相似，都有人口净流入、产业结构等方面的支撑。