石牌村只拆14%：5.56万人不用搬，房租恐怕要涨

石牌村要改造，喊了二十多年。 今年4月2日，方案终于公布： 29.77公顷的地，只拆4.08公顷 。 剩下的，不拆了。 一、0.3平方公里，住着5.56万人 先看这块地的位置。 石牌村在天河区西南部，东临暨南大学石牌校区，西至石牌西路，北靠中山大学附属第三医院，南抵黄埔大道西。 往西看是珠江新城，往北看是岗顶，往东是暨大。广州房价最高的几个板块，把它围在中间。 它的面积是29.77公顷，不到0.3平方公里。 就在这0.3平方公里里，有3199栋出租屋，常住人口 5.56万人 ，其中原住村民只有两千人左右。 公开报道里，村内有31条大街、267条小巷，楼与楼之间的距离，有些不到一米。导航进去会失灵，外卖骑手路过要提前下线。 粗算一下：这里每平方公里住着约18万人，是广州平均人口密度的几十倍。 羊城晚报记者梁怿韬 摄 广州天河区石牌村，密集的握手楼与背后的珠江新城天际线。石牌村面积不到0.3平方公里，常住人口5.56万人。 二、这次只拆14% 方案的名字很长：《 天河区石牌村城中村保留提升改造项目改造方案（首期） 》。 关键数字只有几个。 改造范围29.77公顷，其中 拆除新建范围4.08公顷 ，占13.7%；拆除建筑面积10.49万平方米。 拆的是两块地：广保丰田地块约1.40万平方米，河阳楼地块约0.54万平方米。拆完新建的，主要是满足消防要求的环形道路，村内新修道路约1.64公里。 复建安置总量10.93万平方米——复建村民住宅6.58万平方米，市政基础设施和公共服务设施0.72万平方米，复建集体物业3.63万平方米。 模式叫“整治提升”：拆的部分，由街道或街道会同村集体引入国企组项目公司来做；不拆的部分，纳入天河区“百千万工程”的村改居社区整治提升。 钱从哪来：市区财政资金、政府专项债、中央预算内补助。 这不是旧改，更像一次 微创手术 ：切开几个口子，把消防通道和安置房放进去，其余组织不动。 图源：广州市天河区人民政府 / 南方+ 《天河区石牌村城中村保留提升改造项目改造方案（首期）》示意图。图中红框为局部拆除新建范围，仅占改造范围的14%左右。 三、为什么不拆：不是温柔，是装不下 很多人把“只拆14%”理解成广州变温柔了。 不完全是。 第一道坎是路。黄埔大道、中山大道两条主干道早就饱和，石牌村内部的建筑密度又极高。全面改造意味着建筑面积大幅增加，而周边已经没有条件给主干道扩容。 第二道坎是钱。有专家提到，石牌村的容积率已经到3.0，拆一栋要赔一栋，赔付成本按核心区地价算，是一笔很难平衡的账。 第三道坎是历史。这个村南宋咸淳九年建村，七百多年，2023年进了广州市首批地名保护名录。全拆，等于把一个地名连根拔起。 所以“拆整结合”不是恩赐，是算完账之后的现实选择—— 能拆的拆，拆不动的修 。 四、不拆，租客就安全了吗 5.56万人里，原住民约两千。也就是说， 超过九成的人，是租客 。 他们的名字，没有出现在这份方案的任何一页里。 方案写的是村民住宅、集体物业、市政设施、消防通道。租客不在补偿范围，也不在安置范围——他们不是权利主体，是流量。 那“整治提升”之后，他们会怎样？ 短期是好事：消防通道打通、管线规整、门牌重编、环境变干净，住得更安全。 中期未必。环境一改善，租金就会跟上来。这是城市更新里最常见的连锁反应：不用拆房，只要把巷子修好、把电线埋下去、把违建清掉，同一个单间就能多租两三百。 更麻烦的是业态。石牌村能留住人，不只因为房租低，还因为楼下有十块钱的猪脚饭、有日结的零工、有凌晨还开着的档口。整治会清理“低端业态”，而这些恰恰是低收入的租客赖以生存的部分。 这种变化有个说法，叫 “整治型绅士化” ：不推土机，不赶人，只是把环境变好，让付得起更高租金的人搬进来。 对原住民，这是资产升值；对租客，这是温水。 五、10%的保障房，能接住谁 制度上其实留了口子。 广州明确，城中村改造地块除安置房外的住宅用地，规划建筑面积要按 不低于10% 的比例建设保障性住房，优先用于公共租赁住房；确有困难的项目，至少要集中建设5%，其余由区政府三年内统筹补足。 《广州市城中村改造条例》2024年5月1日施行，是全国首部城中村改造地方性法规，把拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式都写了进去。 但放到石牌村首期，这个口子不大。 首期复建的10.93万平方米，全部是村民住宅、集体物业和公共服务设施，没有商品房住宅。没有商品房，就没有“除安置房外住宅”的那块增量，10%的配建要从后续地块、规划节余和全区统筹里出。 换句话说： 规则是对的，但在一个“只整治”的项目里，能拿出来的保障房，本来就少。 六、广州的选择：272条村，75个在“十五五” 石牌村不是孤例，它是个信号。 《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》提出，到2035年推进